Être propriétaire, le rêve d’une large proportion de français, pourtant cet acte se révèle dans une bonne partie des cas un mauvais calcul. Entre les frais de notaire, coût du prêt, mise de départ, les français ne prennent pas toujours  l’ensemble des critères en compte.

Devenir propriétaire pour s’enrichir, mais à quel coût ?

Dans la plupart des cas, il s’agit de ne plus payer de loyer à un propriétaire pour ne pas « jeter son argent par la fenêtre ». En effet, chaque mois le locataire devra verser son loyer en échange d’une surface habitable; cet argent est versé à perte, car aucun patrimoine n’est créé. Au contraire de l’achat, qui consiste à acheter un appartement et dans la plupart des cas, rembourser le prêt contracté auprès d’une banque.

Une vision long termiste mal évaluée

Pour une location, chaque mois le locataire paye son loyer de x euros, la courbe des dépenses sera donc droite. Pour un achat, il faut dès les premiers mois payer des frais de notaire, de mise de départ, de prêt et ensuite payer son prêt, les intérêts du prêt, les frais de copropriété, etc… la différence entre les deux modèles se fera après plusieurs années.

Prenons l’exemple d’une personne qui souhaite réaliser l’achat d’un studio à Paris de 25,5m², au prix de 200.000€ (prix moyen Paris: 7849€/m²)(1).

Frais de notaire: 14 300€(2) (Notaire Émoluments: 2 861 €, Trésor public: 10 180 €, Débours+TVA: 972€):

Frais de Notaire: 200.000€
Frais de Notaire

Le coût total de l’opération s’élève à 214.300€ (achat+notaire), les organismes de prêt demandent un minimum de 10, voir 15% d’apport, nous partirons donc sur une demande de prêt de 192.870€ (et 21.430€ d’apport). En prenant la base d’un crédit sur 20 ans à 2,63% (+0,36% d’assurance), cela nous donne près de 70.000 à rembourser en plus du crédit(3):

Coût du crédit
Coût du crédit

Viennent ensuite les frais mensuels/annuels de taxes et de provisions:

Frais Somme Commentaire
Provision travaux ~500€ 0.25% annuel du prix d’achat
Taxe foncière ~1000€ 10% valeur annuelle locative
Provision frais copro ~1000€ 10% valeur annuelle locative
Total 2500€/an

Voici l’évolution des coûts d’achat dans le temps, comparé à la location d’un logement de taille identique au prix moyen de paris(4) (29,36€/m²/mois, soit ~750€/mois). Nous prendrons en compte une réévaluation du loyer annuelle, basée sur un IRL à 1%(5).

Pour acheter cet appartement, il faut un apport de 21.430€ ainsi que des remboursements annuels de prêt supérieurs à la location (11.534€ contre 7500€). Cet argent « dort », nous allons profiter pour l’investir sur un livret classique (assurance vie,..) à un taux de 2%.

Le modèle d’achat sans inflation immobilière croise le modèle location vers 27 ans; ça n’est qu’à partir de ce moment qu’il devient rentable. En prenant une inflation de 2% l’achat devient rentable au bout de 23 ans sans opération d’achat-revente.

La location rentable en Ile-de-France, l’achat rentable en province

Tous ces résultats sont valables pour le marché des studios à Paris, le cas n’est pas identique pour les appartements dans les autres villes française. La différence se fera sur la différence entre le prix d’achat et de location. Plus la valeur d’achat est faible par rapport au prix de location: plus l’achat sera rentable; a contrario, l’achat sera moins rentable lorsque la valeur d’achat est élevée par rapport au prix de la location.

Pour des villes avec des loyers importants par rapport à l’achat, l’achat peu devenir rentable en 5 à 10 ans seulement. Au contraire, les villes comme Paris, Neuilly-sur-Seine ou Levallois-Perret ne deviennent rentables qu’après plus de 20 ans.

Un autre facteur à prendre en compte étant l’inflation immobilière, faible, voir déflationniste depuis 2007, qui pèse sur la détention de biens immobiliers (indice base 100 en 2000):

  1. Meilleursagents: Prix immobilier Paris []
  2. Notaires: Frais d’achat []
  3. Meilleurstaux: Calcul prêt immobilier []
  4. Observatoire des loyers: Prix des locations à Paris 2015 []
  5. INSEE: Historique de l’indice de référence des loyers []
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